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2016

假如房价跌30%

 
 
在凶杀悬疑小说中,凶手最後总会被找了出来,案件获得侦破。那麽,危害远比某一件凶杀案更严重的事件呢?比如金融危机和大衰退,他们的凶手是谁?普林斯顿大学教授阿蒂夫•迈恩(Atif Mian)和芝加哥大学教授阿米尔•苏非(Amir Sufi),在2014年出版的《房债:为什麽会出现大衰退,如何避免重蹈覆辙》(House of debt)一书,尝试抓出引爆2008年全球金融危机和大衰退的凶手。
 
房价下跌,引发低收入阶层家庭财产净值的快速减少,家庭的支出也跟之而大幅下降。因为消费的降低,各个行业都会受到影响,整体性危机随之而引发。此书是专业性的金融着作,在完成这个解释的逻辑链条中,提供了众多数据支持。经历了大衰退之後,2011年,美国有1100万套房屋变成了负资产,占所有抵押房屋的23%。而每套房屋的背後,都至少是一个家庭。
 
对於香港人来说,负资产的状况并不陌生。1997年亚洲金融危机引爆香港房价暴跌,很多人一夕之间变成了负资产。但对於中国大陆来说,从九十年代末开始的住房制度改革,整个房地产市场到现在也不过二十年,基本都处於一个上升周期,并没有暴跌的经验,因为房屋下跌而出现的负资产应该也是绝无仅有。但是,市场的规律,有涨必然有跌。而中国的住房贷款的杠杆比率,同样不低。一旦房价下跌30%,对於财富主要集中在房屋上的住房贷款者来说,财富的损失不是30%,而可能是100%。推演的後果令人心惊。
 
两位作者在研究的过程中发现,在高债务水平的经济体中,房价的下跌,会进一步放大社会财富的不平等。对於社会中的富裕者来说,房地产在他们的投资组合中,仅占6%,就算房价下跌过程中,他们同样也有损失,但是在债券丶股票上的投资,足可以对冲房价下跌带来的损失。而穷人,因为高杠杆,会变得更穷。
 
该书在解释了引爆金融危机的源头之後,进一步追问为什麽贷款会越来越容易?无力偿还贷款的人也可以获得惊人的购房贷款。结果发现因为金融体系开始变得高度依赖债务,加上政策对各类债务的大规模补贴,导致1990年代开始,在美国出现债务放水的情况。想想中国的现状,在经济下行之际,为了促进经济增长,放贷成了银行的硬性任务,万一某一天危机引爆,後果不堪设想。
 
原文刊於《亞洲財經》2016年1月號
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李永峰 李永峰

书蠹,修习过历史与法律,当过记者,现从事区块链创业

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